На главную
E-mail

О компанииПрайс-листКонтакты

English version


Warning: include(setup.php) [function.include]: failed to open stream: No such file or directory in /home/virtwww/w_monolit-ru_f2d538bd/http/antkr.php on line 3

Warning: include() [function.include]: Failed opening 'setup.php' for inclusion (include_path='.:') in /home/virtwww/w_monolit-ru_f2d538bd/http/antkr.php on line 3

Преимущества нахождения недвижимости в составе ЗПИФН

Наличие прав собственности

При внесении недвижимости в фонд владелец получает статус единоличного пайщика этого фонда, т.е. все 100% имущества, которое были передано в ЗПИФН, будут принадлежать также Владельцу. При этом Владелец сохранит полный контроль над имуществом. Документами, подтверждающими право собственности на паи фонда, является Выписка из реестра с указанием количества принадлежащих пайщику инвестиционных паев.

· Минимизация рисков связанных с рейдерскими атаками

Учредитель фонда может передать в состав ЗПИФН как объект недвижимости, так и пакет акций/долю в УК предприятия владельца недвижимости, тем самым минимизируя риски рейдерских атак. Как показывает сложившаяся практика, получить доступ к собственности фонда значительно сложнее, чем отобрать ее у предприятия. Имущество, находящееся в фонде не может быть изъято, на него не может быть наложено взыскание.

· Ликвидность

Недвижимость, переданная в ЗПИФН, приобретает дополнительную ликвидность благодаря возможности продаж паев на вторичном биржевом рынке, или с помощью внебиржевого обращения паев. Паи ЗПИФН могут выступать в качестве обеспечения при получении их владельцем кредита в банке.

· Налоговая оптимизация

В соответствии с НК РФ, плательщиками налогов в России являются физические и юридические лица. Паевой инвестиционный фонд является имущественным комплексом без образования юридического лица и в связи с этим, освобожден от уплаты налога на прибыль от денежных средств, поступающих в качестве арендных платежей. Так же до момента погашения паев при закрытии фонда или выплаты промежуточного инвестиционного дохода. Кроме того, владелец недвижимости не уплачивает налог на имущество от стоимости недвижимости, в связи с тем, что в результате внесения недвижимости в ЗПИФН собственник получает ценные бумаги - паи фонда. Владение ценными бумагами не облагается имущественными налогами. Объекты недвижимости вносятся в ЗПИФН в обмен на инвестиционные паи Фонда без уплаты НДС. Сделки по купле-продаже паев, а также выплата пайщику денежной компенсации при погашении паев ЗПИФН совершаются без НДС. Налог на прибыль. Перенаправляя финансовые потоки через Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН), можно добиться отсрочки уплаты налога на прибыль (пока доходы, полученные по результатам доверительного управления, реинвестируются в рамках фонда, налогом на прибыль они не облагаются) и (или)  полной легализации дохода конечных выгодоприобретателей – физических лиц.

По нормам НК РФ паевой инвестиционный фонд как имущественный комплекс без создания юридического лица плательщиком налога на прибыль не является. Таким образом, прирост имущества паевого инвестиционного фонда, в том числе в виде доходов от реализации и сдачи в аренду недвижимости, составляющей имущество фонда, налогом на прибыль облагаться не должен.

Поскольку пай является ценной бумагой, то основания для уплаты налога на прибыль у пайщика - юридического лица возникают лишь при погашении, реализации или обмене паев в соответствии со ст.280 НК РФ. Доходы пайщика - физического лица возникают при погашении или реализации паев и облагаются с учетом положений ст.214.1 НК РФ. Доход у пайщиков возникает также в случае промежуточной выплаты им дохода от доверительного управления имуществом, составляющим закрытый паевой инвестиционный фонд (ст.14 Закона N 158-ФЗ).

Налог на имущество. При передаче основных средств управляющей компании для включения в состав паевого инвестиционного фонда (далее - ПИФ), платить налог по этому имуществу не нужно. Такие правила действуют с 2008 г. в связи с внесением изменений в ст. 378 НК РФ. Также не облагаются налогом инвестиционные паи - именные ценные бумаги, выданные управляющей компанией. Они учитываются в составе финансовых вложений и объектом налогообложения не являются (п. 1 ст. 374 НК РФ, Положение по бухгалтерскому учету "Учет финансовых вложений" ПБУ 19/02, утвержденное Приказом Минфина России от 10.12.2002 N 126н).

Отметим, что управляющая компания отражает объекты, которые составляют имущество ПИФа, обособленно и на отдельном балансе, а не на своем (п. 1 ст. 1018 ГК РФ, п. 1 ст. 15 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах"). Поэтому данные основные средства не являются для нее объектом налогообложения (п. 1 ст. 374 НК РФ). Иными словами, управляющая компания не уплачивает налог по имуществу ПИФа. Такие разъяснения даны Минфином России в Письмах от 18.04.2008 N 03-05-05-01/22, от 28.08.2008 N 03-05-05-01/55.

Сам же ПИФ представляет собой обособленный имущественный комплекс и юридическим лицом не является. Поэтому он не может быть налогоплательщиком (абз. 2 п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 373 НК РФ, абз. 2 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ). Аналогичные выводы содержатся в Письме Минфина России от 20.11.2007 N 03-05-06-01/133.

Таким образом, в настоящее время имущество, которое передано в ПИФ, а также приобретено (создано) в процессе его деятельности, не облагается налогом ни у учредителя управления, ни у управляющей компании этого фонда (см. также Письмо Минфина России от 26.11.2007 N 03-05-06-01/136).

Налог на добавленную стоимость. Управляющая компания ПИФа является плательщиком налога на добавленную стоимость. Это экономически оправданный и положительный аспект для деятельности фонда. Управляющая компания – более желательный для оборота участник, если имеет возможность выставлять счета-фактуры с НДС, который его контрагенты могут принять к вычету, при этом сама Управляющая компания принимает к вычету входящий НДС.

Налогообложение пайщиков при закрытии фонда или получении промежуточного инвестиционного дохода:

  • 13% - для физических лиц;
  • 20% - для юридических лиц;
  • 30% - для нерезидентов - физических лиц;
  • 20% - для нерезидентов - юридических лиц;
  • 0% - для нерезидентов в случае предоставления документа, подтверждающего, что компания-нерезидент является резидентом страны, с которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного налогообложения.

В случае Вашей заинтересованности готовы представить Вашему вниманию более полную информацию о преимуществах внесения имущества в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, а так же условия создания и функционирования Фонда согласно действующему законодательству об инвестиционных фондах.

   

Copyright MONOLIT 2010

 

Телефон: (499) 978-44-77, (499) 973-58-88 E-mail: consult@monolit.ru


Warning: Unknown: Your script possibly relies on a session side-effect which existed until PHP 4.2.3. Please be advised that the session extension does not consider global variables as a source of data, unless register_globals is enabled. You can disable this functionality and this warning by setting session.bug_compat_42 or session.bug_compat_warn to off, respectively in Unknown on line 0