На главную
E-mail

О компанииПрайс-листКонтакты

English version


Warning: include(setup.php) [function.include]: failed to open stream: No such file or directory in /home/virtwww/w_monolit-ru_f2d538bd/http/antkr.php on line 3

Warning: include() [function.include]: Failed opening 'setup.php' for inclusion (include_path='.:') in /home/virtwww/w_monolit-ru_f2d538bd/http/antkr.php on line 3

ЗПИФН для собственника недвижимого имущества.

В условиях сложившейся экономической ситуации большинство собственников все чаще и чаще задумываются, с одной стороны, об оптимальном использовании имеющихся активов, а с другой стороны, об их защите от притязаний третьих лиц и минимизации рисков, связанных с рейдерскими атаками. Кризис спровоцировал творческое отношение к работе и поиск новых вариантов решения возникающих задач.

Группа Компаний «Монолит» в качестве одного из эффективных антикризисных инструментов предлагает собственникам коммерческой недвижимости — офисных и торговых центров, складов и промышленных зданий, рассмотреть проект по созданию и управлению Закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости (ЗПИФН), которые являются одним из наиболее эффективных и легитимных способов оптимизации бизнеса, связанного с владением и управлением объектами недвижимости в России.

Изначально в нашем законодательстве ЗПИФН создавался как инструмент коллективного инвестирования. Но он может быть успешно применен для оптимизации деятельности собственников недвижимости, что уже достаточно активно используется владельцами офисных и торговых объектов по всей России и неоднократно подтверждается нашей практикой.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом. В его состав входит как имущество, переданное в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей, так и имущество, полученное в процессе такого управления. Доля в праве собственности на имущество паевого инвестиционного фонда удостоверяется ценной бумагой (паем), выдаваемой управляющей компанией Инвестор (физическое или юридическое лицо) может стать пайщиком, приобретя паи ЗПИФН и внеся денежные средства или иное имущество (объекты недвижимости, ценные бумаги и др.).

Имущество паевого инвестиционного фонда обособлено от имущества Управляющей компании фонда и принадлежит пайщикам фонда на праве общей долевой собственности.

Паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на срок от 1 года до 15 лет с возможностью пролонгации срока действия, либо прекращения деятельности фонда в любое время, удобное владельцам паев.

Все условия работы ЗПИФН определяются в Правилах доверительного управления фондом, которые регистрируются в Федеральной службе по финансовым рынкам (ФСФР).

Использование механизмов функционирования ЗПИФН позволяет собственнику объектов недвижимости достичь максимальной эффективности в решении следующих задач:

  • Повышение эффективности управления и увеличение доходов, получаемых от владения объектами недвижимости, за счет налоговых преимуществ фонда и, как следствие, роста темпов реинвестирования доходов;
  • Защита собственности от недружественных поглощений и притязаний третьих лиц за счет многоуровневой защиты прав пайщика и полного контроля над деятельностью фонда;
  • Возможность получения кредита под залог паев либо по сделкам репо с паями, вместо залога всего объекта недвижимости;
  • Возможность получения пайщиками регулярного промежуточного дохода без уменьшения общего количества паев;

Реализация этих задач собственником возможна при использовании Рентного ЗПИФа недвижимости.

Отличие таких ПИФов от других видов ПИФов недвижимости в том, что рентные фонды занимаются эксплуатацией коммерческой недвижимости и получают доходы от сдачи ее в аренду. Внесение недвижимого имущества в состав ЗПИФН дает собственникам возможность повысить прозрачность бизнеса, повысить ликвидность и инвестиционную привлекательность принадлежащих им объектов недвижимости.

Как работает ЗПИФН для собственника?

Недвижимость передается в ЗПИФН, которым управляет управляющая компания, имеющая необходимую лицензию, при этом инвестор получает паи – ценные бумаги, удостоверяющие его право в общей собственности на имущество фонда (его доля равна 100%).

По согласованию с основным пайщиком управляющая компания совершает операции с имуществом фонда, при этом при необходимости пайщик может арендовать имущество у фонда. Полученный доход полностью остается в фонде и выражается в росте стоимости паев. По окончании работы фонда паи погашаются, и пайщик получает их увеличенную стоимость. По желанию пайщика возможна выплата и промежуточного дохода, например, раз в квартал. Фонд создается на определенный период, при этом по решению единственного пайщика договор может быть прекращен в любое время.

Таким образом, реализация новой концепции развития объекта недвижимости позволяет собственнику существенно увеличить доходы от его использования.

***

Пример эффективности управления недвижимостью с использованием механизма ЗПИФН

  • Юридическое лицо владеет офисным зданием площадью 5000 кв.м.
  • Сдача здания в аренду приносят владельцу ежегодный валовый доход в размере 2 500 000 $. .
  • Рыночная стоимость здания - 5000$/кв.м. х 5000 кв.м. = 25 000 000 $.
  • Балансовая стоимость здания - 1500$/кв.м. х 5000 кв.м. = 7 500 000 $.
  • Расходы на управление и техническую эксплуатацию здания - 500 000 $ в год.

Рассмотрены два случая управление зданием, находящимся на балансе юридического лица (в данном примере ООО) и в составе Закрытого Паевого Инвестиционного Фонда.

В первом случае доход, который до налогообложения составлял 2 000 000 $., за счет уплаты налога на имущество и налога на прибыль, стал составлять всего лишь 1 468 000 $.

В случае с ЗПИФН, благодаря налоговым преференциям, чистый доход фонда составил 1 800 000 $. Таким образом, только в первый год своей деятельности, фонд заработал дополнительно больше 300 000 $. В долгосрочной перспективе выгода от использования ЗПИФН увеличивается, благодаря возможности реинвестирования дополнительно заработанных средств.

ОООЗПИФН
Валовый доход $2 500 0002 500 000
Расходы на управление недвижимостью $ в год500 000500 000
Расходы на ЗПИФН в год0200 000
Доход до налогообложения, $ в год2 000 0001 800 000
Налог на имущество,$ в год165 0000
Налог на прибыль,$ в год367 0000
Чистый доход, $ в год1 468 0001 800 000

   

Copyright MONOLIT 2010

 

Телефон: (499) 978-44-77, (499) 973-58-88 E-mail: consult@monolit.ru


Warning: Unknown: Your script possibly relies on a session side-effect which existed until PHP 4.2.3. Please be advised that the session extension does not consider global variables as a source of data, unless register_globals is enabled. You can disable this functionality and this warning by setting session.bug_compat_42 or session.bug_compat_warn to off, respectively in Unknown on line 0